보유세·양도세 바뀐다! 올해 꼭 알아야 할 부동산 세금 포인트
🏡 2025년 부동산 세금 정책 전반 요약
2025년은 부동산 세금 체계의 전환점이라 해도 과언이 아닙니다.
정부는 시장 안정을 위해 보유세 완화, 양도세 간소화를 핵심으로
정책을 재정비했습니다.
"세부담은 낮추고, 거래는 유도한다"는 기조 아래 아래와 같은
핵심 변화가 적용됩니다:
- 종합부동산세 과세 기준 상향
- 1세대 1주택 장기보유자 세액공제 강화
- 다주택자 양도세 중과 완화 또는 일시 면제
- 실거주 요건 완화 조정
이로 인해 2025년은 부동산 투자자뿐 아니라 실수요자에게도
기회가 될 수 있는 해입니다.
💰 보유세, 이렇게 달라집니다 (종부세 중심)
보유세 중 대표격인 **종합부동산세(종부세)**가 완화되었습니다.
변화는 아래 표를 참고하세요.
구분 2024년 2025년
| 1주택자 공제 기준 | 11억 원 | 12억 원으로 상향 |
| 다주택자 중과세율 | 1.2% ~ 6.0% | 1.0% ~ 3.0%로 완화 |
| 고령자·장기보유 공제 | 최대 80% | 최대 90%까지 확대 |
특히 고령자+장기보유 중복 공제가 90%까지 확대되며,
1세대 1주택 장기 실거주자는 세부담이 큰 폭으로 줄어듭니다.
📉 양도소득세 변화 핵심 요약 (다주택자 중심)
2025년 양도소득세의 가장 큰 변화는 다주택자 중과세 완화입니다.
다음 표로 한눈에 정리해 보세요.
항목 2024년 기준 2025년 개정안
| 다주택자 중과세율 | 최대 75% | 기본세율로 환원 |
| 1세대 1주택 비과세 기준 | 2년 이상 보유·거주 필요 | 거주요건 폐지, 보유만 충족 시 가능 |
| 양도세 장기보유특별공제 | 최대 30% | 최대 40%로 확대 |
다주택자라도 일시적 2주택, 상속주택, 지방주택 등에 대한
중과 배제 요건이 더 넓어졌기 때문에
계획적인 매도 전략이 중요해졌습니다.
🗓️ 타임라인: 2025년 세금 변화 적용 시기
시기 주요 변경 내용
| 2025년 1월~ | 종부세 과세기준 상향, 고령자 공제 확대 적용 시작 |
| 2025년 3월~ | 양도세 중과 유예 기간 개시 (한시적 조치) |
| 2025년 6월~ | 실거주 요건 완화 반영 (1세대 1주택) |
| 2025년 12월까지 | 다주택자 양도 유예 종료 예정 |
정책은 일시적인 경우가 많아,
시기를 놓치면 오히려 세금이 늘어날 수 있으므로
타이밍 전략이 무엇보다 중요합니다.
🧾 케이스 비교: 1주택 vs 2주택자 절세 효과
항목 1주택자 2주택자 (서울+지방)
| 공시가격 | 9억 원 | 6억+4억 (총 10억) |
| 보유세 (2024년) | 약 60만 원 | 약 210만 원 |
| 보유세 (2025년) | 약 40만 원 | 약 150만 원 |
| 양도세 (보유 10년) | 비과세 가능 | 중과세 배제, 장기공제 적용 시 20%↓ |
"1주택자는 더욱 유리해지고,
2주택자도 계획만 잘 세우면 세금 부담이 줄어듭니다."
🏘️ 실수요자에게 유리한 변화 포인트는?
다음은 실수요자 관점에서 긍정적인 변화입니다:
- 청약을 위한 일시적 2주택 허용 기한 연장
- 생애최초 주택 취득자에 취득세 감면 연장
- 전세대출 이자공제 확대 (보유세 경감 효과)
- 보유세 이의신청 간소화 및 자동환급 도입
실수요자는 2025년을 내 집 마련의 적기로 활용할 수 있습니다.
단, 자금 계획과 청약 조건 분석은 필수입니다.
📊 실제 시나리오: 절세전략 적용한 박민호 씨 사례
박민호 씨는 서울에 10년 보유한 아파트 1채,
지방에 오래된 다세대주택 1채를 보유하고 있었습니다.
2024년에는 다주택자 중과로 인해 양도세 부담이 커
매도를 미루고 있었지만,
2025년 중과 배제 소식을 듣고 계획을 변경했습니다.
- 지방주택은 상속받은 물건으로 중과 배제 대상
- 서울 아파트는 장기보유특별공제 최대 40% 적용
결과적으로 약 1억 원의 세금이 5,600만 원 수준으로 줄어
2건 모두 2025년 상반기 안에 매도를 결정했습니다.
❓ Q&A: 부동산 세금 변화 관련 자주 묻는 질문
Q. 2025년부터 보유세 자동 계산 가능한가요?
A. 홈택스와 위택스에서 개편된 계산기가 제공됩니다.
Q. 실거주 요건 없는 1주택도 비과세 되나요?
A. 네, 2년 이상 보유 시 실거주 여부와 관계없이 비과세입니다.
Q. 세금 유예제도는 언제까지 유지되나요?
A. 다주택자 양도세 유예는 2025년 12월 31일까지 한시적입니다.
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