2025년 부동산 세금정책 변화 총정리: 주택보유세·양도소득세 달라진 점은?

집을 가진 사람과 파는 사람 모두가 꼭 알아야 할 2025년 세제 개편 핵심은?

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2025년부터 시행되는 부동산 세금정책은 다주택자 규제 완화 기조가 유지되면서도, 실거주자 보호와 투기 방지의 균형을 맞추는 방향으로 설계되고 있습니다.
특히 종합부동산세(보유세) 완화, 양도소득세 비과세 요건 변경, 중과세율 적용 기준에 있어 중요한 변화가 예고되고 있어 주의가 필요합니다.
본 글에서는 2025년 핵심 개편 내용을 요약하고, 보유자와 매도자 각각의 대응 전략을 제시해 드립니다.

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2025년 종합부동산세 개편: 다주택자 부담 완화 기조 유지

2024년부터 이어진 완화 기조는 2025년에도 지속됩니다.
1세대 1주택자 기준으로는 공정시장가액 비율 60%로 유지, 과세 기준 금액은 11억 원으로 동결됩니다.
다주택자의 경우 세율 구간은 조정되었으나, 중과 완화 기조는 유지되며,
특히 임대 등록 주택 보유자에 대한 세액 공제도 일정 요건을 충족할 경우 지속 적용됩니다.

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양도소득세 비과세 요건 변화: 보유·거주 요건 더 엄격해진다

기존에는 2년 이상 보유 시 일정 조건 하에 양도세 비과세가 가능했지만,
2025년부터는 2년 보유 + 2년 이상 실거주 요건을 모두 충족해야 비과세 혜택이 적용됩니다.
또한 일시적 2주택자 특례도 적용 기간이 1년에서 2년으로 조정되어,
"기존 주택 처분 기간을 더 확보"할 수 있게 되었지만 실거주 요건 미충족 시 불이익이 커졌습니다.

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다주택자 양도세 중과세율, 일부 조정 예정

2025년부터는 다주택자 중과세율에 대한 일부 조정이 예고되어 있습니다.
기존 중과세율은 기본세율 + 20%p 또는 30%p였으나,
2주택자에 대해 20% 중과를 폐지하고 기본세율만 적용하는 방안이 검토되고 있습니다.
3주택 이상은 여전히 중과 유지되나, **지방 저가주택(1억 이하)**은 중과 제외 대상으로 재편될 가능성이 큽니다.

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표로 보는 주요 변화 요약

항목 2024년 2025년 변경 예정

1세대 1주택 보유세	과세 기준 11억	동일 유지
공정시장가액비율	60%	동일 유지
비과세 요건	보유 2년	보유 2년 + 거주 2년
다주택자 양도세	중과세율 20~30%	2주택 중과 폐지, 3주택 이상 유지

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세대분리 전략과 증여 활용 가능성 커져

부부 또는 자녀 간의 세대 분리를 통한 보유세 부담 완화 전략이 다시 주목받고 있습니다.
단, 부당한 세대분리나 위장전입 시 가산세 및 세무조사 대상이 될 수 있으므로
합법적 방법으로 증여를 활용하거나 공동명의를 고려하는 전략이 필요합니다.

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부동산 보유자 맞춤 시나리오: 어떤 선택이 현명할까?

가령, 서울에 아파트 2채를 보유 중인 A씨는
2025년 중과 완화 소식에 따라 하나의 주택을 매도해 1주택자로 전환하고,
나머지 주택은 실거주 요건을 채워 비과세 매도 전략을 준비할 수 있습니다.
반면 실거주 없이 임대 중인 다주택자의 경우,
임대사업자 등록을 통한 보유세 감면 전략이 현실적인 대안이 될 수 있습니다.

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Q&A 형식으로 정리하는 핵심 세무 변화

"2년 실거주 요건은 언제부터 적용되나요?"
→ 2025년 1월 1일 이후 양도분부터 적용됩니다.

"양도세 비과세 요건 강화는 누구에게 영향을 미치나요?"
→ 1세대 1주택 보유자 중 실거주 기간이 짧은 경우 세금 부담이 커질 수 있습니다.

"2주택자는 중과세율이 완전히 폐지되나요?"
→ 아직 확정은 아니며, 2025년 상반기 입법을 통해 구체화될 예정입니다.

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전문가 코멘트 인용: 실거주 강화는 명확한 메시지

"정부는 실거주 중심의 주택 보유를 유도하고 있습니다.
투기 목적 보유에 대한 경고이자 실수요자 중심 세제 개편의 일환이라 볼 수 있습니다."

• 한국세무사회 공인세무사 발언 중

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요약 타임라인: 2025년 부동산 세제 개편 주요 일지

날짜 주요 내용

2025년 1월 1일	실거주 2년 요건 적용 개시
2025년 상반기	중과세율 조정 법안 발표
2025년 연말	다주택자 보유세 감면 재검토 예정

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