2025년 1가구 2주택·3주택자 종합부동산세 절세 전략 총정리

“보유세 폭탄 시대, 다주택자도 합법적으로 줄일 수 있습니다!”

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2025년 종부세, 이렇게 달라졌습니다

2025년부터 다주택자 종부세 체계가 전면 개편됩니다.
1세대 1주택자는 세 부담이 완화되고,
2주택 이상 보유자도 일부 중과세 완화 혜택이 적용됩니다.

주요 변경 사항 요약:

• 기본 공제금액: 6억 → 9억 원으로 상향
• 1세대 1주택자: 최대 12억 원 공제 유지
• 2주택 이상: 누진세율 완화, 최고세율 6% → 4%로 인하
• 합산배제 대상 임대주택 조건 완화

"2025년은 종부세 완화의 전환점입니다."

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절세 방법 ① : 1가구 2주택 ‘일시적 예외’ 요건 활용하기

1세대 2주택이라도 아래 조건에 해당하면
종부세 중과 대상에서 제외됩니다.

• 신규 주택 취득 후 3년 이내 기존 주택 처분
• 상속 등 불가피한 2주택 보유
• 지방 공시가 3억 원 이하 주택 포함 시

"일시적 2주택자는 정상세율로 계산되며,
납세액 차이가 수백만 원 발생할 수 있습니다."

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절세 방법 ② : 세대분리 통한 주택 수 분산 전략

종부세는 세대 기준 과세입니다.
따라서 세대분리를 통해 주택 수를 분산하면
세율을 낮추거나 공제를 이중 적용할 수 있습니다.

• 세대분리 요건: 별도 주소지, 독립 생계 증빙
• 1세대 1주택으로 전환 → 공제 최대 12억 적용
• 주의: 실거주 인정 요건 반드시 충족해야 함

예시:

주택 수 세대 구성 공제금액

2채	부부 공동세대	9억 원
1채+1채	세대 분리 시	12억 + 9억 원

"세대분리만으로도 수천만 원 절세가 가능합니다."

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절세 방법 ③ : 임대등록 통한 합산배제 주택 만들기

공시가격 6억 이하 주택을
임대사업자로 등록하면 종부세 합산 제외가 가능합니다.

• 등록 임대주택은 종부세 주택 수에서 제외
• 전용면적 85㎡ 이하, 10년 이상 임대 조건
• 공시가 6억 원 이하 (수도권 외 3억 원 이하)

"임대등록은 보유세·양도세 절세의 핵심 카드입니다."

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절세 방법 ④ : 3주택 이상 다주택자의 전략적 지역 분산

종부세 중과는 조정대상지역 주택 중심으로 부과됩니다.
따라서 비조정지역 주택 비중을 높이면 세부담이 줄어듭니다.

• 예: 서울 + 인천 + 강원 등으로 분산
• 공시가 총합 기준으로 납세액 산정
• 조정지역 외 주택은 일반세율 적용

"자산 배치를 다시 설계하는 것만으로도
보유세가 30% 이상 절감될 수 있습니다."

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절세 방법 ⑤ : 주택 수 줄이기 vs 증여, 무엇이 유리할까?

다주택자일수록 고민하게 되는 선택지,
‘보유를 줄일까, 증여할까?’

• 매도: 양도세 부담 있지만 즉시 세대 수 감소
• 증여: 취득세 부담 있으나 장기 절세 효과 기대
• 고령자일수록 증여세 공제금액 확대 가능

비교표:

방식 장점 단점

매도	즉시 세부담 완화	양도세 중과 가능성
증여	향후 상속세 절감, 종부세 분산	취득세·등록세 부담

"중장기 시뮬레이션 후 실행하는 것이 핵심입니다."

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2025년 종부세 계산 시뮬레이션 예시

C씨 보유 주택:

• 서울 아파트(공시가 12억)
• 강릉 아파트(공시가 2.5억, 임대등록)
• 세종 아파트(공시가 7억, 1인 세대 분리)

전략적 절세 설계:

• 강릉 아파트는 임대등록 → 종부세 합산 제외
• 세종 아파트는 자녀 명의로 세대분리
• 서울 아파트는 1세대 1주택자로 보고 12억 공제 적용

결과:
기존 대비 연 종부세 800만 원 → 180만 원 수준으로 감소

"종부세는 전략만 잘 세우면 극적으로 줄일 수 있습니다."

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